بهشادبهرامی: آیا کمیسیون ماده پنج وجاهت قانونی برای تغییر کاربری یا ارائه تراکم ساختمانی براساس درخواست مالکان را بر خلاف طرح تفصیلی دارد؟ مشاهده مواردی شامل تغییر «کاربری» یا دیگر پارامترهای ساختمانی همچون میزان «تراکم» در ساخت‌وسازهایی که بعد از اجرای طرح تفصیلی جدید تهران برای آنها پروانه صادر شده است، قضاوت درباره کارکرد درست یکی از دو ابزار مدیریت‌شهری در حوزه شهرسازی، طرح تفصیلی یا کمیسیون ماده 5 را مشکل کرده است.

از یک‌طرف گفته می‌شود ضوابط طرح تفصیلی جدید بدون یک کلام پس و پیش، مبنای صدور مجوز ساخت است، اما از طرف دیگر، شهروندان مواردی را مغایر این اصل با تغییر موردی ضوابط، تجربه می‌کنند.

کمیسیونی برای تغییر
به گزارش بلدیه، بر اساس قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری کشور مصوبه سال 1353، وظیفه کمیسیون ماده 5 این‌گونه تعریف شده است: «بررسی و تصویب طرح تفصیلی و هرگونه تغییرات بعدی آن به عهده کمیسیونی است مرکب از این اعضا». اعضای کمیسیون در شهر تهران با سایر شهرهای کشور متفاوت است. به عنوان مثال در استان‌های کشور کمیسیون ماده 5 با ریاست استانداران تشکیل می‌شود اما در تهران، ریاست این کمیسیون به عهده شهردار تهران است. اما مهم‌ترین وظیفه این کمیسیون تصویب طرح تفصیلی، بررسی آن و اعمال تغییرات احتمالی آن در مراحل بعدی است.

از طرف دیگر مطابق با قانون شهرداری‌‌ها، شهرداری‌ها مکلف هستند برای توسعه موزون و مناسب شهرها طرحی تهیه کنند که در این راستا مهم‌ترین سند برای دستیابی به اهداف مذکور طرح جامع و تفصیلی است. از این رو اساسا فلسفه وجودی کمیسیون ماده 5 این است که این سند شهری را به منظور ایجاد شرایط مناسب برای شهروندان و توسعه متناسب و موزون برای آینده شهر مورد بررسی و تصویب قرار دهد.

محمدتقی تقی زاده دبیر پیشین کمیسیون ماده پنج در دوره گذشته معتقد است: اساسا هرگونه تقاضا مبنی بر تغییر‌کاربری قابلیت طرح در کمیسیون ماده پنج را دارد؛ چون تنها مرجع تصویب ضوابط و مقررات شهرسازی و طرح تفصیلی و تغییرات بعدی آن کمیسیون ماده 5 است، اما از آنجایی که طرح تفصیلی جدید تهران در قالب پهنه‌بندی در سال 91 به تصویب کمیسیون رسید، عمده تقاضاها در این حوزه در چارچوب آن قابل پاسخگویی است و ضوابط و مقررات طرح مذکور از انعطاف پذیری لازم برخوردار است.

او ادامه داد: هر تقاضایی به صورت موردی قابلیت طرح را همچنان دارد و رسیدگی به آنها از اختیارات قانونی کمیسیون است.

او در پاسخ به این سوال که در کمیسیون ماده پنج برای تغییر کاربری پلاک‌ها، محدودیتی هم وجود دارد؟ اظهار کرد: بر اساس طرح تفصیلی جدید برخی از کاربری‌های طرح قبلی همانند فضای سبز یا تجهیزات شهری، تا افق سال 95 امکان تغییر آنها وجود ندارد و در صورتی که تقاضا برای تغییر کاربری این‌گونه موارد خواسته شود، تحت شرایط خاص همانند تعیین جایگزین مناسب یا واگذاری بیش از 70 درصد از این‌گونه اراضی به شهرداری به منظور تامین سرانه و... امکان پذیر است.

او افزود: بقیه موارد در صورتی که در چارچوب طرح تفصیلی و پهنه‌های اعلام شده در طرح قابل رسیدگی نباشد، پس از تهیه طرح و گزارش توجیهی لازم توسط حداقل یک مهندس شهرساز صاحب صلاحیت و پس از طی فرآیند لازم کارشناسی در دستور کار قرار می‌گیرد.

او وجود واسطه هایی برای سهولت در بررسی درخواست های تغییر کاربری و تراکم را در این کمیسیون در دوره گذشته رد نکرد و گفت: این‌گونه مباحث در هر سیستمی وجود دارد. برداشت من این است که این مساله مثل این است که یک فرد عادی می‌خواهد خودش سند یک ساختمان بلند مرتبه را بگیرد؛ اما هیچ آشنایی با این حوزه ندارد. عدم آشنایی سبب می‌شود ماه‌ها طول بکشد که آن فرد متوجه شود نقشه چه هست، مقیاس نقشه چیست. به جای آنکه یک‌سال پشت در کمیسیون ماده 5 بنشیند به فردی که با این حوزه آشنایی دارد حق الزحمه‌ای را پرداخت می‌کند و سند بلندمرتبه‌سازی خود را از او می‌خواهد. این موضوع هیچ ایرادی ندارد.

گفته های دبیر پیشین کمیسیون ماده پنج در حالی است که کارشناسان حقوقی معتقدند کمیسیون ماده پنج صلاحیت قانونی برای اعمال تغییر در طرح تفصیلی براساس درخواست یک مالک را ندارد.

محمود کاشانی استاد حقوق دانشگاه شهید بهشتی در این باره به بلدیه گفت: بنا بر این صلاحیت قانونی کمیسیون ماده ٥ قانون مصوب سال ١٣٦٥،  تصویب طرح تفصیلی در چارچوب طرح جامع شهر و تغییرات طرح تفصیلی است آن هم به‌گونه‌ای که ناسازگاری با طرح جامع پیدا نکند و این کمیسیون درهیچ شرایطی نمی‌تواند به درخواست مالک یک پلاک ثبتی برای مثال کاربری یک باغ و فضای سبز  یا پارک‌ها و میدان عمومی شهر را تغییر دهد و آن را به مسکونی تبدیل کند یا کاربری بخشی از زمین‌های طرح جامع را که دارای ویژگی فرهنگی هستند تبدیل به مسکونی یا تجاری کند.

او اضافه کرد: از سوی دیگر محدودیت‌های تراکم‌های ساختمانی پیش‌بینی شده در طرح‌های جامع و طرح تفصیلی در مورد همگی صاحبان املاک باید به‌گونه یکسان به مورد اجرا گذارده شوند. این مقررات در جهت حفظ حقوق مالکانه صاحبان پلاک‌های ثبتی در یک شهر و نیز حفظ حقوق عمومی از جهت پیشگیری از افزایش جمعیت شهرها، حفظ محیط‌زیست، فضای زندگی انسانی، پیشگیری از آلودگی هوا، ترافیک و بزهکاری درطرح جامع پیش‌بینی می‌شوند.

به گفته وی شهرداری‌ها برپایه ماده ٧ قانون تاسیس شورای‌عالی شهرسازی مکلف به اجرای مندرجات طرح جامع و تفصیلی و به‌گونه کلی مقررات شهرسازی هستند. شهردار حق معامله با افراد را بر سر افزایش میزان تراکم‌های ساختمانی ندارد. این‌گونه معاملات جرم هستند و وجوهی نیز که گرفته می‌شود درآمد شمرده نمی‌شوند بلکه دریافت وجوه غیر قانونی و قابل پیگرد کیفری هستند.

به گزارش بلدیه، نگرش پیشین موجود در نحوه ارائه خدمات کمیسیون ماده پنج سبب شده بود بخش زیادی از طرح تفصیلی به عنوان نقشه ساخت وساز پایتخت توسط دلالان و واسطه های بخش فروش تراکم و تغییر کاربری مورد داد و ستد و تغییر قرار گیرد اما در دوره کنونی با تغییر کابینه شورای عالی شهرسازی و معماری به عنوان نهاد بالادستی نظارت بر اجرای دقیق طرح جامع و تفصیلی جدید شهر تهران این روند مورد اصلاح قرار گرفت. به گونه ای که در دوره جدید با اعمال نظارت گسترده بر صدور مجوزهای متعدد در کمیسیون ماده پنج به ویژه مجوزهای بلند مرتبه هم اکنون صدور این گونه مجوزها و تغییر کاربری های غیرمجاز قفل شده است.